(473) 220–80–20
office@imperia-n.ru
Главная Архив 2017 ИН №105 МИХАИЛ КОМАРОВ: «ПРОДАЕТСЯ ВСЕ, НО ОЧЕНЬ МЕДЛЕННО».

МИХАИЛ КОМАРОВ: «ПРОДАЕТСЯ ВСЕ, НО ОЧЕНЬ МЕДЛЕННО».

Будет ли продолжаться в ближайшие годы процесс наращивания объемов предложения при сокращении спроса? Какие факторы за этим стоят? Думаю, что объемы реально возводимого (не заявленного!) жилья достигли своего максимума. Большее количество просто не нужно городу вне зависимости от цены. Последние два года мы наблюдали наращивание объемов застройки при параллельном снижении. Факторы этого явления довольно просты. Некоторые надеются занять максимально лидирующее, а в идеале монопольное положение на рынке. Это серьезный стимул для крупных игроков, но не единственный. Есть необходимость загружать производственные мощности, есть необходимость за счет новых проектов завершать старые, есть просто банальная жадность - у разных игроков свои мотивы. Могут ли девелоперы позволить себе снизить объемы застройки и выводимого на рынок жилья? Конечно! За исключением тех, кому необходимо загружать производственные мощности. Некоторые уже снижают или вообще уходят с рынка. Как, на Ваш взгляд, отразятся на данной ситуации изменения в законодательстве (214-ФЗ), прежде всего, ограничения по перебрасыванию ликвидности с одного объекта на другой? Ограничит ли это объемы застройки? Согласно известному афоризму, «строгость наших законов компенсируются необязательностью их исполнения». Как возможно в реальности проконтролировать финансовые операции застройщика, и, самое главное, кто это будет делать? Какой администрации в регионах нужны банкротства застройщиков? Куда девать в этом случае дольщиков? Нет, это на мой взгляд, самый малозначимый фактор. Перенасыщение охватило рынок равномерно или в каких-то сегментах оно выражено сильнее? С чем это связано? Я бы сказал, что процесс происходит волнообразно. Почти все крупные и средние застройщики прекрасно научились мониторить рынок и достаточно быстро реагировать на изменение требований. Скажем, пошел тренд на уменьшение площадей, и на рынке сразу же появились однокомнатные квартиры площадью 35, 33 и даже 28 квадратных метров. Нужно еще меньше и дешевле? И рынок предлагает студии. Особо заметного затоваривания в каких-либо конкретных сегментах нет. В принципе продается все, но очень медленно. Если в 2011-2014 г.г. к моменту сдачи дома в большинстве случаев было продано 90% квартир и более, то сейчас, бывает, что этот показатель с трудом достигает половины. Застройщик вынужден либо решительно демпинговать, либо раздавать квартиры подрядчикам, что, по сути, является тем же демпингом. Это приводит к дальнейшему снижению медианных цен. Причем, по состоянию на сегодняшний день конца этого процесса не видно. Насколько долго будет определять лицо рынка то предложение, которое выходит на него сейчас? Что произойдет с реализуемым сегодня продуктом через 4-5 лет, когда ситуация изменится? С какими вызовами придется столкнуться риелторам, застройщикам и покупателям? Дать экономический прогноз на такой срок в нашей стране очень сложно. Период, который реально поддается прогнозированию — это год-два, его уже можно считать долгосрочным. У нас, к сожалению, все в стране зависит от колебаний вертикали, а они на такой срок не предсказываются. Если же взять социальную составляющую, а я так понимаю, что речь идет о том, не получится ли из плотной застройки малогабаритными квартирами гетто, то здесь обратный вариант. 4-5 лет — слишком короткий срок для серьезного изменения социальной среды. Тем более, что квартиры покупаются, а не достаются даром. Будет обычное недорогое жилье более-менее хорошего качества, ибо это все же новые дома. Для каких-либо существенных изменений социального уровня нужен более долгий срок – в пределах жизни одного поколения. Многое будет зависеть от конкретного района. Если район вокруг крепкий, современный, обеспеченный – то вряд ли в нем сможет образоваться анклав из одного или нескольких домов, сколь бы ни были малы там квартиры. Также нельзя забывать, что снижение общей площади квартир – это тренд всего развитого мира. Квартира – место для отдыха и сна. Более крупную площадь дороже содержать. Мы практически не принимаем в квартирах гостей, многие даже перестали готовить, пользуясь полуфабрикатами или предпочитая питаться в кафе. В городе огромные возможности для развлечений вне жилища. И в конце концов, телевизор и компьютер не занимают много места. Как покупателю выделить в массе предложения по-настоящему интересные и качественные проекты? На что следует обратить внимание? Какие параметры учитывать? Чего в любом случае следует избегать? Каждый проект в чем-то интересен. Для любого проекта в сфере недвижимости есть два основополагающих фактора – цена и место. Для новостроек добавим еще и сроки строительства (реальные, а не декларируемые). Все остальное на этапе покупки является второстепенным. Соответственно, покупателю нужно определиться с бюджетом, очертить для себя район или районы интересов и сравнить. Как только он выбрал несколько подходящих вариантов, ему стоит переходить к остальным параметрам: плотность застройки, проблема с будущей парковкой, в меньшей степени материалы из которых строится дом. 90% сегодняшней застройки, это, по большому счету, лиши две категории: пенобетон-утеплитель-облицовка на монолитном каркасе или сборный железобетон. Все остальное — внутренние вариации. По тепловым и шумовым характеристикам – все примерно одинаково нормальное. Сегодня никто не строит ни откровенно плохо, ни очень хорошо. Отличаются внешний вид, отделка подъездов, качество благоустройства, но подумайте, а надо ли вам за это переплачивать, причем зачастую много! Что касается того, на что следует обращать внимание, принципиально новых параметров не появилось. Покупателям было бы полезно изучить историю компании, внимательно прочитать ДДУ, посмотреть, как выглядят уже построенные дома, зайти на форумы , которые дают достаточно ясное представление о том, как люди живут в уже готовых домах, на что они жалуются, как построены отношения с УК. Ведь процесс ожидания конца строительства – это год-два, а жить потом в этой квартире долго. Удобную детскую площадку можно будет найти и в соседнем дворе, а жить с невменяемой УК и проблемами с коммунальными проблемами очень сложно и нервно. Чего избегать в любом случае? Небрежности и излишней самоуверенности. А еще не пытайтесь давить на менеджеров строительных компаний своей влиятельностью, связями и пафосом. Они хорошие психологи, и взвешенным, продуманным поведением при покупке вы скорее добьетесь выгодных условий и скидок.
ВЫБОР
РЕДАКЦИИ
подробнее